小白防坑指南：老司机教你如何开店选址

人们常说

零售行业的成败就是

选址选址再选址！！！

良好的门店铺址是门店经营的基础保障

选对店址经营就成功了一半

可是要在楼宇林立的大街小巷中找到合适的商铺

实在太难了！

行业的不同，产品定位与消费对象就不同，对商圈和店址的要求也会不同。

比如便利店和美容院，前者看中人气，后者看中消费；干洗店和果蔬店，一个锁定上班族，一个锚定下班居家群体所以在选店址之前，擦亮眼睛，用数据说话。“ 为了能帮助各位更有效率地选择心仪的店铺，小编整理了一些经验，来与大家分享，希望能帮助到大家。”敲黑板！！

首先，需要谙熟于心的三个关键要素：

1.店铺辐射的固定住户  

2.消费能力  

3.购物便利性

（以下数据皆经验分享，非绝对标准准则）

1.固定住户

就一般市场规律而言，住户越多，说明该区域内居民就地消费的可能性越大，因此市场潜能与规模就越大，这里主要有三种表现形式。1

固定住宅2000户以上的单个大型社区

对于单个社区，2000户以上的中高档消费大型社区是一个非常优质的商圈，如果是低于2000户或者消费力不够的社区，需要谨慎考察，看是否有其他优势可以弥补。

2

多个小型社区组成的住宅群

几个小型社区组成一定规模的住宅群，其住户能达到2000户以上的话，也算是优质商圈，但还需要考察居民日常生活习惯的走向和具体商铺位置。百果园门店作为社区型门店，社区内所承载的住户数是门店赖以维继的基础。

3

其他类型商圈

写字楼/医院/高端工业园/大学城6点半-7点半有效人流800人以上（不含小孩、清洁工等消费较弱的群体）如果是商业街、写字楼、医院等加小型社区的话，一般要能辐射到800户以上的基本住户，但一定要视其规模确定周边固定住户，同样越多越好。
不做客流调查就盲目开店很危险

为什么一定要强调做客流调查？因为先天的不足，后天再怎么补也是追不上的。不做客流调查分析就开店，这种盲目开店的做法是大忌，只能说明开店人不专业，不脚踏实地。

调研时间要分早、中、晚、雨天、晴天，周五周六日及周一。此外，还有人群调研，店铺门前客流、有效客流（即目标消费人群有多少）、竞争品牌客群等数据调研。

在选址上，我们要明确，首先考虑的是人流量。

举例：如你的保本点在10万，你门前通过测人流量得到的数据，客流量每天在10000~13000之间，按照全天3%的捕捉率算出实际到店人数是全天330人左右，乘以客单价200元，平均66000元/天，当然周末收入可能更高。

有这样的数据支撑，才能判断是否能在这开店，是否这样的一个人流量能确保盈利。

除观察客流外，还要观察周边一百米内的店铺状况，根据他们的经营范围、品类，以及他们的规模、档次，再加上观察估算他们的营业收入，估算自己的开店营业大致情况。

2.消费能力

消费能力直接挂钩消费频次与门店销售额业绩，能够入住中高档社区的消费者都具备较高的消费能力，追求品质、对价格不敏感。所以社区的房价、房租可以作为一个该社区整体消费能力的评判标准，同时调查社区周边的业态的平均客单价辅助消费能力的评判。如果周边平均客单价在80元左右及以上的，按高中低三档划分，基本可算作为消费能力较高的社区。 要根据各地区与商圈发展情况的不同，适时调整相应的标准来预测消费能力。但必须要用数据去决定自己的判断，一定要亲身到想进驻的社区，调查周边平均客单价、消费能力、特定的时间点计算门店前的人流数等。 有了基本住户数、大致的客流数与平均客单价，根据一定的比例关系也就能计算出销售额可能在的区间值。 这是确定店址的重要参考值！

3.购物便利性

就文首所说，社区水果店的消费群体所锚定的人群主要是下班、居家族，因此如果能将门店选择在小区的出入口、公交地铁站的附近、拐角或岔路口是最佳位置，主要原因就是消费者在下班归家的途中，或者主要消费场所（如商场、商业街、休闲活动场所）回家途中方便其购买。“金角银边草肚皮”同一条马路，一般拐角铺为最优铺址，其次是两边，商街端口或者小区出入口，顾客产生兴趣会停留足够长的时间；最后是商街的中间段或者特别深处。在购物便利性上，如果能考虑到门店前是否方便停车，那就是锦上添花了。什么是金角银边草肚皮？

金角银边草肚皮是业内流传的一句选址俗语，这句话常常被人引用来讲述选址的要点。

金角

金角的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺-kfc、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。

银边

银边是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。

因为距离金角不算远，所以银边的作用就是借力，能分一杯羹，顾客虽有惰性，但也在他接受距离内。

草肚皮

草肚皮则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重；或是一头一尾都有吸引人气的竞品，开在中间的话就难以存活。

交通便利是加分项

交通的便利性，决定了一家店的生死存亡。一般门店在以流动人员为主要顾客源的地方，通常不用考虑停车位的因素，但是要考虑行人的便利性，和与周围店铺的衔接性。

1、选址十字路口或者三叉路口，店铺有两面临街，这是最理想的位置。这样的店铺，提高了受关注度，并且可以在双面都设门，让顾客更方便进入。

2、店铺的门脸，尽量要对准客流主来向，比对准客流主返向的要好。

3、在并排而立的店铺中，选择黄金分割点的位置最佳，譬如在格局和面积都一样并排的十个店铺中，不要选址最两头的店铺，应该选择第三个、第七个，为较佳位置。

4、门口为主干道大马路，双向四车道以上的，中间有隔离带的，距离交叉路口超过五十米以上的，车流速度比较快速的，门口人行道过宽（三米以上），或者过窄的（一米以下），都会影响店的客源。交通匹配参数低（如果店铺背后有一定规模的居住群或者客流群，也可以弥补这个缺陷）

5、门口为两车道或者不设黄色线的双向一车道、中间没有隔离带、车流行驶较慢、距离交叉路口在二十米以内、门口人行道在两米左右的，为较佳的位置，交通匹配参数高。

6、公交车站台附近，是比较好的选择，可以针对乘坐公交来往的客源，设置一些快捷实惠的产品。

除了选址三要素我们还要注意一下六个“不要”

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1、不要临时建筑店面

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2、不要有资产和经济纠纷的商铺

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3、不要电量电压不达标并无法增容的商铺

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4、不要无上下水及网络又无法改造的商铺

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5、不要无房产证，无法办营业执照的商铺

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6、不要无地方放置空调、展示柜主机的商铺

把握住了以上三点、六不要，其他的条件与因素就是相辅相成的了，诸如门店招牌、商铺通道、门前停车等等。店址的好坏不是某一方面能决定的，它是多种要素的综合结果，又是多种因素的互补。因此我们一定要深入现场调查，用数据说话，把握主要点，控制次要点，综合理性地去评判与预测。

（声明：本文部分素材来源于：百果园加盟 ，侵删）

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